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Sicette infiltration d’eau était présente et visible lors de l’achat par un inspecteur en bâtiment certifié, vous ne pourriez pas la qualifier de vice caché, mais vous auriez pu en demander la réparation. L’inspection résidentielle sert à vous protéger, vous, votre santé etL’achat d’un bien immobilier est un évènement généralement très stressant. Alors si on peut se protéger de toutes déconvenues, autant le faire ! Et cela commence par repérer les vices cachés, vous savez ces petits défauts qu’on ne voit pas immédiatement lors des visites. Or cet élément, qui n’a pas été porté à votre connaissance au moment de l’achat immobilier, aurait pu vous faire renoncer à l'achat. Résultat, vous vous retrouvez avec un bien immobilier non conforme à vos attentes. Les procédures judiciaires pour vices cachés étant très longues, mieux vaut prévenir que guérir! Nous vous proposons donc une liste des cinq vices cachés les plus communs dont il faut se méfier. 1. Une humidité et un défaut d’étanchéité importantUn des vices cachés les plus communs est le problème d'humidité. Et vous avez pu passer à côté lors de la visite. En effet, il peut arriver que les traces d’humidité aient été recouvertes par de la peinture ou du lambris. Pensez donc à analyser scrupuleusement les murs et plus particulièrement dans les salles d'eau. Vérifiez que les ventilations sont présentes ou qu'il est possible d'aérer facilement les pièces pour éviter la condensation et les traces d'humidité à l'avenir. Si vous achetez dans une copropriété, vous pouvez également demander un relevé de sinistralité à l’assureur du vendeur. Cela vous permettra de connaître des éventuels dégâts des eaux qui auraient pu avoir vous conseille également de regarder les murs à une dizaine de centimètre du sol. A ce niveau, les tâches d'humidité correspondent à une remontée capillaire et indiquent un problème d'absorption de l'eau au niveau des fondations. De même vérifiez la façade de la maison ou les murs à l'intérieur. Les coulures peuvent indiquer un problème d'infiltration. Cela arrive souvent pour des bâtiments ancien. Au fil des années, le revêtement est devenu poreux et l'humidité s'infiltre plus Des fondations défectueuses Généralement, ces problèmes d'humidité peuvent être un bon indice pour repérer de mauvaises fondations. En effet des mauvaises fondations engendrent des infiltrations d'eau et la présence de tâches d'humidité. Ces remontées thermiques risquent également affecter l'isolation du logement car elles seront la source de ponts thermiques les mauvaises fondations peuvent également être repérées par des fissures. Pensez donc à déplacer les meubles lors de la visite. Des caissons ou encore de la végétation peuvent camoufler une dalle de béton fissurée ou encore une fissure dans un saviez-vous ?Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste 6 500 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur savoir plus3. Une toiture dégradéeMême s’il peut être difficile de vérifier une toiture lors de la visite, il est important d’y jeter un œil. Un problème sur le toit peut conduire à de nombreux problèmes et engendrer des frais élevés par la suite. D'autant qu'une toiture dégradée n’est pas toujours considérée par les tribunaux comme un vice caché, donc autant se pencher sur le problème lors des visites. Le repérage d’éventuels problèmes d’humidité vous aura déjà un peu avancé. Des infiltrations d’eau peuvent être la cause d’une mauvaise pose de la couverture ou d’une mauvaise étanchéité des matériaux. Enfin en ce qui concerne la charpente, repérez des traces de sciure ou de bois abimé. Des insectes ou des termites peuvent y avoir élu domicile et oui c’est pas très sympa, on vous l’accorde. 4. Un terrain polluéUn cas de jurisprudence a démontré que le vendeur d’un terrain pollué a l’obligation d’informer l’acquéreur sur la contamination des sols et des éventuels risques que rencontrez les futurs habitants. Toutefois, les points suivants ne sont pas considérés comme des vices cachés, soyez donc très prudents La pollution des puits sur les terrains agricoles L’absence du tout à l’égout pour les bâtiments anciens sur des terrains ruraux La pollution du terrain d’une maison s’il est de notoriété publique qu’une décharge était présente auparavant5. Des nuisances sonoresLes troubles de voisinage sont également considérés par la justice comme un vice caché. Le propriétaire doit en effet vous informer d'éventuels nuisances sonores si celles-ci sont suffisamment graves et périodiques. Des plaintes de nuisances déposés par d’autres voisins doivent par exemple figurer au dossier de vente afin que cela ne soit pas considéré comme un vice 6. Une installation électrique non conformeL'installation électrique peut devenir un gros problème après la vente d'un bien. Il ne faut surtout pas oublier de la vérifier en détail lors de vos différentes visites tableau électrique, prises, voltage... Des problèmes non détectés peuvent entrainer des coûts cachés élevés pour le nouveau diagnostic électricité est obligatoire pour toutes les installations datant de plus de 15 ans. Il permet de faire un état des lieux de la sécurité de l'installation électrique d'un logement. Il doit être effectué par un professionnel certifié et est valide pendant 3 ans à partir de sa réalisation. Le document doit être remis au futur acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou à l'acte de vous avez toutes les cartes en main pour repérer les vices cachés les plus répandus. Pensez bien à procéder à une visite pointilleuse du bien que vous comptez acheter. Vous pouvez tout à fait demander une contre-visite pour vous permettre d’analyser les lieux une nouvelle fois et vous faire également accompagner d’un expert. Il pourra alors vérifier l’état de la toiture, des fondations ou encore du lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente, assurez-vous qu’il n’existe pas de clause de non garantie des vices cachés. En effet, cette clause protège le vendeur contre toute procédure judiciaire dans le cas où vous découvriez des vices cachés. Votre bien a-t-il pris de la valeur ?Estimez rapidement et gratuitement le prix de votre bien, tout cela sans gratuitement mon bien Enanalysant les décisions judiciaires, on peut mettre en évidence trois (3) principaux vices cachés, à savoir: les problèmes reliés aux fondations et au solage, les anomalies découlant de la toiture et finalement les infiltrations d’eau. Bien sûr, ces trois (3) différentes situations ne sont pas les seules à avoir fait l’objet de décisions judiciaires. À titre d’exemple, l Lorsqu’on envisage l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de faire une recherche approfondie d’éventuels vices cachés et ainsi éviter toute procédure juridique. Selon l’adage bien connu, la paresse serait la mère de tous les vices… mais il semblerait qu’elle ait bien peu à voir avec les vices cachés dont l’origine devrait plutôt à mon sens être recherchée dans certains des autres péchés capitaux, ce qui fera une bonne occasion à nos fidèles lecteurs d’en réviser la liste… Nous n’envisageons pas au sein de cet article de nous substituer aux juristes et avocats de la Chambre qui possèdent en la matière des compétences bien supérieures à celle d’un architecte mais simplement de rappeler une fois encore quelques règles de bon sens dont le respect éviterait à nombreux de nos adhérents d’être confrontés aux situations qui me sont très fréquemment relatées lors de mes consultations hebdomadaires. UN VICE CACHÉ C’EST QUOI ? Selon l’article 1641 du code civil, un vice caché est un désordre qui n’est pas visible lors de la vente d’un bien immobilier et qui affecte si gravement le bien en question qu’il le rend impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage que son acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un prix nettement inférieur s’il en avait eu connaissance. Ils peuvent revêtir de bien nombreux aspects, même si les nombreux diagnostics qui sont de nos jours obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier en ont réduit la liste au cours des années passées. En indiquer ici la liste exhaustive reviendrait à dresser un inventaire à la Prévert et nous nous contenterons de mentionner, la faiblesse des fondations, les fissurations diverses du gros-œuvre généralement colmatées avant la vente, la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores non détectables, le mauvais état d’une charpente dans un comble comme par hasard non visitable, les infiltrations d’eau au travers d’une toiture alors que la visite est effectuée par beau temps, la gélivité des tuiles, etc. Il ne s’agit pas là d’un faux problème puisque ce sont entre 6 500 et 8 000 transactions qui feraient l’objet chaque année d’un litige au titre des vices cachés, nombre qui peut paraître faible par rapport au million de transactions qui ont été enregistrées dans l’ancien au cours de l’année 2019 mais qui interpelle néanmoins. QUELS SONT LES RECOURS ? L’article 1643 du Code civil dispose que “le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus”. La situation se complique singulièrement lorsque le contrat de vente prévoit, ainsi que cela est quasiment toujours le cas…, une clause qui exonère le vendeur de son obligation de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Si le vendeur est non professionnel, comme il est supposé de bonne foi – c’est-à-dire qu’il est supposé n’avoir pas eu connaissance du vice caché – cette clause d’exclusion s’applique sauf si l’acquéreur démontre que le vendeur était au courant de son existence. A l’inverse, le vendeur professionnel est supposé ne pas avoir ignoré le vice caché. La clause d’exclusion ne s’applique donc pas sauf si le vendeur prouve sa bonne foi. En présence d’un vice caché, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005. Précisons que ce délai commence à courir à partir de la découverte du vice le point de départ est souvent constitué par le rapport d’expertise commandé par l’acquéreur. Quand un acheteur constate un vice caché dans son logement, la première chose à faire est de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur, en prenant contact avec lui, par courrier recommandé. L’acheteur peut aussi demander l’aide d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige devra se régler devant le tribunal. C’est à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice caché existait bien avant son acquisition. Pour ce faire, il peut appuyer sa demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter ses chances de succès, il a intérêt à recourir à une expertise. L’objectif d’une procédure est soit d’obtenir l’annulation de la vente et se faire rembourser le prix du bien ainsi que les frais occasionnés par la vente, soit la prise en charge par le vendeur du montant de ces travaux, soit conserver le logement mais se faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge. Ces litiges se terminent généralement au tribunal dans le but d’obtenir, soit l’annulation de la vente du bien, soit la prise en charge par le vendeur du montant de ces travaux Les risques encourus par les vendeurs indélicats devraient les inciter à ne pas transformer un vice caché en vice dissimulé, situation à laquelle j’ai été par le passé confronté en ayant très fortement dissuadé une cliente de faire construire, pour vendre plus facilement son appartement, une contre-cloison devant un mur humide. Bien entendu l’humidité traversa la contre-cloison en question, l’acquéreur porta l’affaire devant les tribunaux, la vente fut annulée et l’acquéreur obtint en complément de la somme engagée pour l’acquisition du bien une indemnisation substantielle compte-tenu du fait que le vendeur avait manifestement dissimulé le désordre de manière intentionnelle article 1645 du Code civil. A méditer. DETECTER LES VICES CACHES ? Le meilleur moyen de se protéger des vices cachés est d’inspecter en détail le bien que vous envisagez d’acheter. Comment les détecter ? Il convient en tout premier lieu de se faire accompagner par un professionnel confirmé lors de la première visite d’un bien que l’on envisage d’acquérir. Un architecte, un technicien du bâtiment ou un entrepreneur qualifié seront parfaitement en mesure d’attirer l’attention de l’acheteur potentiel sur un certain nombre de points qui auront bien évidemment échappé à son attention de novice. Il convient de se faire accompagner par un professionnel confirmé lors de la première visite d’un bien que l’on envisage d’acquérir En second lieu, il convient d’être particulièrement attentif à repérer des éléments constructifs n’étant pas cohérents par rapport à la configuration des lieux ou à son état général. Curieuse, cette cloison fraîchement repeinte alors que la maison n’a pas vu un pinceau depuis le Second Empire, bizarre ce coffrage manifestement récemment réalisé et dans un endroit qui ne le nécessitait pas vraiment. Encore plus surprenant ce lambris en pieds de mur totalement anachronique par rapport à la date de construction de la maison… Encore une fois, un simple bon sens et le recours à des professionnels confirmés permettront d’éviter d’être confrontés à des situations dramatiques, tant du point de vue financier que du point de vue sentimental, l’achat d’un bien étant souvent pour beaucoup l’achat d’une vie. Et pour finir cet article sur une note plus plaisante en paraphrasant mon auteur dramatique favori, il me le pardonnera de l’au-delà, ne déclarons jamais, absolument jamais à un vendeur “couvrez ce vice que je ne saurais voir, par de pareils objets les âmes sont blessées et cela fait venir de coupables pensées”.
1 Le principe. L’article 1643 du Code civil dispose que : » Le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. ». Cette garantie semble donc particulièrement protectrice des intérêts de l’acheteur. On peut toutefois exclure cette garantie contre les vices cachés par une clause qui annonce
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Outre la sempiternelle question de la connaissance ou non par le vendeur du vice préalablement à la vente, seul moyen d’écarter le jeu de la clause exonératoire stipulée, peut également se poser la problématique de la connaissance éventuelle par l’acheteur du vice lors de la vente. En effet, l’article 1642 du Code civil dispose le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et donc l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Si, de prime abord, cette distinction entre vice caché et vice apparent apparaît limpide, il n’en est cependant pas toujours ainsi. Des infiltrations observées et mentionnées lors de la vente… En l’espèce Cass. 3ème civ., 14 mars 2012, pourvoi n° l’acquéreur d’un studio dans un immeuble en copropriété avait, lors de la visite du bien, pu constater l’existence d’infiltrations au sein de celui-ci. Lors de la signature de l’acte authentique de vente par devant notaire, un diagnostic relatif à l’état parasitaire attestant de l’absence de mérule lui avait été remis. Ce rapport mentionnait l’existence d’ un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l’étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement ». Postérieurement à la vente, l’acquéreur découvre que l’origine des infiltrations observées réside dans des désordres en toiture et implique d’importants travaux de réfection dont, en tant que copropriétaire, il aura à supporter une partie. L’acquéreur assigne alors le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés en sollicitant le remboursement du coût des travaux de réparation susvisés. Débouté par la Cour d’appel de Caen, l’acheteur se pourvoit en cassation et obtient la censure de la décision de la juridiction du fond. …ne signifient pas pour autant vice apparent Les juges d’appel avaient rejeté les demandes de l’acquéreur au motif que celui-ci connaissait l’existence des infiltrations affectant le bien vendu puisqu’il avait acheté l’immeuble après visite et qu’il ne pouvait donc se prévaloir du caractère caché du vice, peu important qu’il en ait peut être sous estimé l’ampleur. Aux termes d’un attendu parfaitement concis et clair, la Cour de cassation, dans sa décision du 14 mars 2012, casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Caen, estimant qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par … [l’acquéreur] du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Une telle solution se comprend aisément. En effet, lorsque l’acheteur a pleinement conscience du vice, il conclut en connaissance de cause et à ses risques et périls. Tel n’était pas le cas en l’espèce et et ce d’autant plus que l’acheteur avait visiblement été induit en erreur par les vendeurs. Ces derniers ne semblaient pas l’avoir informé que le vice durait depuis déjà plusieurs années, qu’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété mentionnait la nécessité de solliciter un devis de réfection de la toiture… En l’absence de communication de ces éléments, l’acquéreur pouvait légitimement croire qu’il ne s’agit que d’infiltrations ponctuelles, facilement réparables et ne nécessitant pas d’intervention coûteuse. Une position constante de la Cour de cassation Ainsi, la Haute juridiction, dans sa volonté de protéger les acquéreurs contre les mauvaises surprises, a adopté une appréhension extensive de la notion de vice caché. Un vice sera considéré comme caché pour l’acquéreur lorsque celui-ci n’aura pas connaissance non seulement de son existence mais également de son ampleur et de ses conséquences. La Cour de cassation va particulièrement loin puisqu’elle a déjà jugé à cet égard qu’un vice apparent doit être considéré comme caché lorsque l’on ne pouvait déterminer les conséquences dommageables lors du contrat Cass. 3ème civ., 2 déc. 1980, Juris-Data n°1980-035304. On notera que la même exigence de connaissance du vice dans sa globalité est appliquée pour apprécier la prescription de l’action en garantie des vices cachés. L’article 1648 dispose en effet qu’une telle action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Or, la jurisprudence de la Cour de cassation retient comme point de départ de ce délai la date à laquelle l’acquéreur a connu le vice tout en ayant pu l’apprécier dans ses conséquences Cass. 1ère civ. , 11 janv. 1989 I, n°12 la connaissance certaine du vice par l’acheteur, marquant le point de départ du bref délai, peut se situer au jour de la notification du rapport d’expertise . Si de telles précisions ne sont pas empreintes de nouveauté, elles s’avèrent toutefois utiles comme le démontre encore l’arrêt d’appel présentement censuré. Marie LETOURMY Avocat au Barreau de Lille Green Law Avocat
Forfaits- Vices cachés, contrats et promesses d’achat, dossiers immobiliers. Une bonne partie de notre travail concerne des dossiers de constructions et vices cachés, en demande comme en défense, tant pour les immeubles neufs qu’usagés (maison, condo, bâtisse commerciale et industrielle) pour des problèmes de contamination, infiltration d’eau, responsabilité des
Bonjour,Nous sommes un couple de jeune acquéreurs, nous avons acheté notre maison en mai maison est assez ancienne. Elle aurait été construite avant semaines après notre installation, nous avons vu apparaitre de l'humidité dans l'escalier en bois de la maison entre le rez de chaussée et le 1er étage. Cette humidité est apparu après que nous ayons décapé l'escalier qui avait été vernis couleur bois foncé.Au début c'était seulement quelques traces d'humidité le long du mur mur mitoyen avec un petit immeuble, mais au fur et à mesure, les tâches d'eau se sont étendues, et ont augmenté au fur et à avons d'abord fait vérifier toute notre installation de plomberie, puis avons pensé à une infiltration liée au mur mitoyen avec l'immeuble avons contacté à plusieurs reprises les voisins, qui nous assurent qu'il n'y a pas de dégât des eaux chez eux, mais qu'il y a toujours eu de l'humidité dans la avons également retrouvé des planches à découper en bois "moisies" entièrement vertes dans le placard de notre cuisine le long de ce mur mitoyen, ainsi que tous les ustensiles en bois, des bouchons en liège. Une paire de chaussures a aussi été retrouvée moisie dans le placard sous l' tâche d'humidité est apparente dans une des chambres au 1er, chambre voisine de l'escalier.Début octobre, les tâches d’humidité dans l'escalier étaient vraiment très importantes, avec des gouttes d'eau apparentes, et nous avons décidé de déclarer un dégât des eaux à l' avons également retrouvé des planches à découper en bois "moisies" entièrement vertes dans le placard de notre cuisine le long de ce mur mitoyen, ainsi que tous les ustensiles en bois, des bouchons en liège. Une paire de chaussures a aussi été retrouvée moisie dans le placard sous l' tâche d'humidité est apparente dans une des chambres au 1er, chambre voisine de l'escalier.La procédure est lancée, nous attendons donc un expert pour le 18 novembre j'ai fait venir un professionnel chez moi pour avoir un autre lui, ce serait des infiltrations par capillarité. L'eau viendrait du devant de la maison, par le sol, entre les pavés de la inspectant plusieurs endroits de la maison, il dit que les choses ont été faites pour que ce problème d'eau n'apparaisse pas dans la maison BA13 et plaques devant les murs, sol parquet sur un autre sol, fissures rebouchées sur la façade... Le mur de notre salon est entièrement recouvert de pierres de parement par les anciens propriétaires. On ne sait pas du tout ce que cela peut cacher...Peut on parler de vice caché?Que me conseillez vous? Que peut on faire?J'imagine que ces procédures sont très onéreuses...Si vous avez des conseils à nous apporter....Merci,Bonne journée à tous
Achatimmobilier et vice caché : le cas des infiltrations d’eau. Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant
Il y a cinq ans, vous avez acheté votre maison et maintenant vous voyez un mur s’effriter. Il peut s’agir d’un vice caché. Ce dernier s’applique aux défauts non apparents au moment de l’achat, selon l’article 1641 du code civil. Ces défauts rendent le bien inapproprié ou diminuent sensiblement sa valeur à un montant inférieur. En d’autres termes, il s’agit de défauts importants qui ont un impact direct sur le confort d’utilisation du logement. Toutefois, il n’est pas nécessaire de réclamer un vice caché si, par exemple, il s’agit d’une simple peinture du sol. Pour en savoir plus sur les vices cachés, suivez notre article. Définition Après quelques années de possession, certains désagréments surviennent que vous n’avez pas provoqués. Ils ne relèvent pas non plus de l’usure normale. Avant d’agir, il est important d’en savoir plus sur la notion de vices cachés. Celle-ci tient compte de certains critères spécifiques. Sont notamment considérés comme des vices cachés l’instabilité du sol dit de fondation, l’absence de conduite d’eau courante, une fissure dans le carrelage, une chaudière collective qui fait des bruits particulièrement gênants… En d’autres termes, la notion de vice caché est assez large et ne concerne pas uniquement les matériaux. Le mot “caché” ne suggère pas que le vendeur a consciemment dissimulé les déficiences. Au contraire, les anciens acheteurs les ignorent généralement, car au moment de la vente, ces défauts ne sont pas visibles. Le vendeur n’est pas responsable à cet égard. La seule personne responsable de l’erreur reste cependant le vendeur. En d’autres termes, un vice caché est un vice qui n’aurait pas dû être porté à la connaissance de l’acheteur au moment de l’achat. Ce dernier peut invoquer tous les éléments et cas couverts par les différents diagnostics immobiliers. De plus, il est possible que le défaut ait été perçu par l’acheteur. Or, l’acheteur n’étant pas un expert, il est possible qu’il n’ait pas remarqué le défaut lors de l’inspection, bien qu’il l’ait regardé attentivement. Les juges s’appuient donc sur un comportement raisonnable et pourront faire droit à la demande. Tout cela signifie que ce sont les décisions des juges qui marquent les limites entre les défauts cachés et les défauts évidents. Quelques exemples La solidité et la résistance sont assurées par les fondations qui constituent un élément de soubassement et la base d’un bâtiment. Leur architecture encadre étroitement ces attentes. En d’autres termes, elles doivent être conformes pour éviter les ruptures. Les fondations doivent notamment être adaptées aux conditions géologiques et aux caractéristiques de l’ouvrage afin de remplir pleinement leur mission. Les tassements différentiels peuvent donc provoquer des tensions dans la structure et compromettre l’intégrité de la maison. Souvent, ces problèmes ne sont pas remarqués par l’acheteur au moment de la vente. La structure peut également présenter des vices cachés. Il est donc conseillé de s’assurer que la structure dans son ensemble est en bon état lors d’une inspection. Le grenier, quant à lui, peut être difficile d’accès. Or, c’est là que se trouvent les différents éléments de la ferme. Par conséquent, si l’acheteur découvre après l’achat que certaines parties de la ferme sont manquantes ou endommagées, il peut invoquer un vice caché. Ceci est confirmé par une décision de justice et engage la responsabilité du vendeur. L’isolation est l’un des critères incontournables pour vérifier le bon état d’un bien immobilier. Surtout en tant que futur acheteur, il est important de prêter attention à une éventuelle humidité. Celle-ci peut avoir différentes causes. Par exemple, elle peut être causée par une pénétration d’eau dans la façade ou peut se produire en raison d’une fissure dans les murs. Il est également possible qu’il y ait une fuite dans le toit et que l’eau monte par capillarité. Ces problèmes sont souvent ignorés, surtout si l’humidité due à la couche d’isolation n’est pas perceptible. Dans les deux cas, les problèmes d’humidité et d’étanchéité pourraient constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Comme mentionné ci-dessus, les vices cachés ne sont pas nécessairement des défauts matériels. Il peut s’agir de nuisances sonores, par exemple. Cependant, il peut être difficile pour l’acheteur d’obtenir gain de cause car ces questions reposent sur un jugement subjectif. Par exemple, le bruit peut être excessif mais ne rend pas le bâtiment inutilisable. C’est le cas, entre autres, d’une machine d’ascenseur trop bruyante. Outre les défauts matériels et immatériels du logement, les vices cachés peuvent également concerner le terrain. Toutefois, la pollution de puits situés dans une zone agricole ne peut être considérée comme un vice caché. Il en va de même pour l’absence de système d’évacuation des eaux usées dans une maison du XVIIIe siècle située à la campagne, ainsi que pour le problème de fonctionnement qui pourrait affecter temporairement l’utilisation du bien. Enfin, la contamination du sol de la maison n’est pas considérée comme un vice caché si la propriété était notoire et a abrité une décharge pendant des années. Notez qu’il n’est pas question de vice caché si l’acheteur a été informé des risques de pollution du sol et les a acceptés par le biais du contrat. Les vices cachés dans une maison ancienne Pour rappel, les défauts découverts doivent être graves et doivent être réalisés avant la vente pour être considérés comme des vices cachés. Ils n’ont pas été délibérément dissimulés par le vendeur. Ces vices cachés se trouvent dans une maison ancienne La présence de termites qui ont déjà causé des dégâts avant la vente ; L’absence d’eau courante ; Le manque d’homogénéité des tuiles ; L’inondabilité d’une maison ; Une dalle de béton fissurée ;* L’humidité et les défauts d’étanchéité. Achat d’un bien neuf les vices cachés Un achat dans le neuf est tout bien dont la construction vient de s’achever ou est en cours, il peut également s’agir d’un bien acheté en loi Pinel en savoir plus sur la loi Pinel. Ainsi, un achat neuf est l’acquisition d’un bien ou d’un immeuble achevé en VEFA ou la vente en l’état futur d’achèvement. Dans les deux cas, des litiges sont possibles en raison des défauts du bien achevé. En effet, il arrive que l’acheteur découvre des défauts de construction qui peuvent être cachés ou évidents ou constituer un défaut matériel. La garantie des vices diffère selon que le bien est un bien achevé ou une vente en VEFA. Dans le premier cas, c’est-à-dire un logement neuf achevé, la garantie légale habituelle des transactions immobilières s’applique. Cette garantie trouve sa pleine signification dans l’article 1641 du Code civil. Celui-ci prévoit une garantie des vices cachés en faveur de l’acquéreur qui acquiert un bien présentant des vices cachés affectant la destination dudit bien. Cette garantie est réalisée, notamment, par la garantie décennale qui permet de couvrir tous les dommages causés à l’immeuble ou à l’une de ses parties indissociables. Elle est valable pendant 10 ans et les réparations sont à la charge du vendeur professionnel ou du constructeur de l’ouvrage. Pour les défauts évidents, ils ne sont couverts qu’exceptionnellement. Pour le second cas, notamment la vente en l’état futur d’achèvement, la garantie des vices cachés est régie par une garantie des vices cachés de construction et des défauts de conformité évidents. Il est donc conseillé de signaler le défaut apparent décelé. L’acheteur a 1 mois pour agir, à partir du moment où il prend possession du bien. Passé ce délai, il n’est plus possible d’invoquer la garantie. Toutefois, si l’acheteur a informé le vendeur dans ce délai, il dispose de 12 mois pour faire jouer sa garantie en justice si le vendeur n’agit pas. Dans le cas d’un bâtiment en cours d’achèvement, la garantie décennale entre en jeu. Par ailleurs, si l’acheteur découvre un défaut d’isolation phonique dans la maison neuve qu’il vient d’acquérir, il peut invoquer la garantie de parfait achèvement des travaux. La vente en l’état Une vente en l’état est une maison qui est vendue dans son état actuel. Concrètement, cela signifie que le vendeur n’a effectué aucuns travaux dans le cadre de la vente. L’acheteur reçoit donc la propriété dans l’état dans lequel elle se trouve au moment de la première visite. Ainsi, si une offre précise qu’un bien est proposé en l’état, cela peut signifier que le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour le réparer ou l’entretenir. Néanmoins, si la mention ” vendu en l’état ” a une valeur, elle ne neutralise pas les obligations du vendeur de fournir, entre autres, les certificats obligatoires, dont les différents diagnostics. Bref, les éléments classiques indispensables à la réalisation de la vente. Et aussi le vendeur doit signaler les défauts et les manquements manifestes. Pour un acheteur qui envisage un achat, il est conseillé de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. En particulier, après une première inspection, il est conseillé de demander l’aide d’un professionnel pour une inspection de retour. C’est une solution intelligente pour détecter la présence de vices cachés. Quelles sont les précautions à prendre en cas de vices cachés ? Si un défaut est justifié comme un vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut pour agir. Pour ce faire, il doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, il n’est plus possible d’invoquer le vice. En outre, l’acheteur doit garantir l’existence du vice caché. Pour ce faire, il doit rassembler des faits, tels que des rapports de voisins, des images, des devis d’entretien, etc. En outre, il doit faire appel à un spécialiste juridique agréé. L’acheteur peut contacter le tribunal de son quartier. Enfin, il est important de considérer le contrat de vente. En effet, certains vendeurs ne manquent pas d’inclure une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans le contrat de vente. Notez que cette clause n’est légale que pour les vendeurs non professionnels. Si vous êtes un particulier et que vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez toujours agir en envoyant une lettre au vendeur pour l’informer de la situation. Après tout, cette clause ne l’absout pas forcément des défauts en question. Les juges peuvent les réfuter. Et si vous pouvez prouver que le vendeur connaissait le défaut mais l’a dissimulé, cette clause n’a aucun effet. Quelles sont les conditions précises de la subrogation ? Pour avoir recours à un vice caché, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, la maison ou le bâtiment doit être affecté par un vice et ce vice doit être caché. De plus, il doit être suffisamment grave, notamment il doit affecter l’usage du logement. En d’autres termes, il ne s’agit pas d’un défaut insignifiant ou d’un problème mineur. En outre, le défaut doit déjà exister au moment de la remise du logement. Enfin, le délai pour introduire la réclamation doit être respecté. Il est préférable d’agir immédiatement après avoir découvert le défaut. Que peut-on faire en cas de vice caché dans la maison ? En cas de vice caché, il est possible de demander le remboursement du prix d’achat et la restitution du bien. Sinon, l’acheteur peut garder le bien et demander une réduction du prix. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. En plus des garanties légales, il peut demander des dommages et intérêts, notamment s’il a subi un préjudice du fait du défaut. L’intervention d’un médiateur indépendant du pouvoir judiciaire est indispensable si le litige persiste. Et si la conciliation échoue, il est conseillé de se tourner vers le tribunal de première instance du lieu de situation du bien. Toutefois, cette solution ne concerne que les litiges inférieurs à 10 000 euros. Pour les défauts dépassant ce montant, il faut aller au tribunal de grande instance. Il est indispensable de faire appel à un avocat. Celui-ci sera en mesure de donner des conseils appropriés en fonction du défaut constaté. A part cela, il est aussi pratique de profiter de la protection juridique. Dans une vente entre particuliers, la clause d’exclusion ou de limitation de la garantie des vices cachés s’applique. Toutefois, dans le cas d’un vendeur de mauvaise foi, elle peut être invalidée. Par exemple, si le vendeur connaissait le défaut mais l’a intentionnellement dissimulé lors de la conclusion de la vente. Par exemple, il a repeint les murs d’une pièce pour cacher les traces d’infiltration. Néanmoins, il est conseillé de s’assurer que l’existence de défauts dans le bien est explicitement mentionnée dans l’avant-contrat de vente. Si la vente se fait entre un professionnel et un particulier, il n’est pas possible d’inclure dans le contrat une clause de non-garantie des vices cachés. Cela concerne principalement les vendeurs professionnels. Il peut s’agir d’un propriétaire qui vend des appartements, d’une société qui vend et restaure des appartements, d’un propriétaire qui possède plusieurs terrains et les revend, d’un artisan qui acquiert un immeuble pour le rénover et le vendre ensuite par lot…. Dans le cas d’une vente entre commerçants, une clause d’exclusivité ou de restriction ne peut être opposée à l’acheteur. Ce dernier peut être un promoteur qui vend un lot aménagé à un promoteur qui acquiert un immeuble pour le réhabiliter puis le revendre. Action en garantie après un vice caché dans une maison La garantie des vices cachés n’est pas toujours facile pour l’acheteur. Il existe donc d’autres moyens de se retourner contre le vendeur. Et pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation, il est conseillé de connaître les aspects de toutes ces solutions. Il est également important de présenter les bonnes preuves, sinon le juge peut refuser de condamner le vendeur à des réparations. Il convient donc d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais aussi sur le fondement de l’inexécution de l’obligation du vendeur, à savoir la délivrance d’un bien conforme. Par ailleurs, il convient de noter que si la dissimulation s’avère être volontaire, l’acheteur peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ou contester la vente sur le fondement du dol. C’est le cas, entre autres, d’un logement non louable. Enfin, il est important de noter que l’acheteur peut toujours demander la résiliation du contrat de vente, même si le vendeur propose d’effectuer les réparations nécessaires. Pensez à trouver une nouvelle garantie plus souple Faites valoir vos droits. C’est la première chose à faire si vous trouvez des vices cachés dans un bien immobilier. En France, environ 25 % des litiges relatifs aux vices cachés aboutissent devant les tribunaux. Et l’on sait que les procédures s’élèvent à 10 000 euros en moyenne et peuvent durer jusqu’à 3 ans. De plus, la clause d’exonération de la responsabilité des vendeurs favorise le rejet de la quasi-totalité des demandes en justice. Conscientes de ce fait, certaines compagnies d’assurance proposent des garanties qui apportent plus de sécurité. Celles-ci offrent une protection supplémentaire contre la clause d’exonération des notaires agissant en faveur des vendeurs. Il est possible de s’inscrire en ligne, sur des sites dédiés aux particuliers, pour bénéficier de l’une de ces nouvelles garanties des vices cachés. Les clauses de non-garantie Dans la plupart des cas, les contrats de vente contiennent une clause stipulant que le vendeur n’est pas responsable des vices cachés. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas exiger de réparations. Au contraire, le prix doit avoir été déterminé en fonction de l’état qu’il a pu constater lors de la visite du bien. Il est important de savoir que les clauses de garantie servent à assurer la paix sociale. En effet, il est important d’éviter autant que possible que les parties aient des raisons de s’attaquer les unes aux autres. Mais aussi compte tenu de la durée de la négociation immobilière, l’acheteur a suffisamment de temps pour voir l’état de l’immeuble. D’ailleurs, les experts conseillent à tout acheteur d’inspecter minutieusement le bien. D’ailleurs, il est conseillé de se faire assister par un professionnel lors des visites. Choisir une bonne police d’assurance contre le risque de vices cachés Les Français ont plusieurs options à leur disposition pour s’assurer contre le risque de vices cachés dans l’immobilier. Toutefois, il est important de connaître les bons critères pour faire un choix judicieux. Il est en effet conseillé d’opter pour une assurance dont la validité peut aller jusqu’à 2 ans après l’achat, si possible. Il est également important de choisir une police d’assurance qui offre un plus large éventail de limites. Vous pouvez les ajuster en fonction du montant de votre investissement. En outre, une police d’assurance valide est préférable, quel que soit le prix d’achat. Et pour optimiser davantage votre couverture, optez pour une police d’assurance qui se base sur l’approche de la jurisprudence en matière de santé. Aussi, pour économiser sur les frais de déplacement, optez pour une souscription en ligne à laquelle vous pouvez accéder facilement.
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Laction pour vice caché est si dure à mettre en place, il a vice caché et "vice caché" 1° le vendeur n'est pas au courant du vice, il n'en aurait lui même pas connaissance 2° le vendeur a délibérément voulu vous le cacher La nuance est de réussir à prouver sa mauvaise foi ! Bon courage mais ne lâchez pas. Faites les choses dans
Modérateur snoupy Règles du forum Recommandation consultez les Règles d'usage du Forum et conformez-vous à la Charte du Forum Juridissimo. Merci de respecter le principe d'anonymisation pas de nom de personne physique ou morale, ni de marque. Besoin d'un conseil juridique par téléphone en toute confidentialité? Laissez vos coordonnées et un avocat vous rappelle gratuitement. cyber31 Nouveau membre Messages 2 Inscription 18 avr. 2016, 1925 Achat maison vice caché concernant canalisation et remonté d'eau Bonjour, J'ai acheté une maison y'a 2 mois, lors des travaux de rénovation j'ai constaté que l’écoulement d'eau ne se faisait plus, tuyau complètement bouché. De plus lors de forte pluie j'ai eu une remonté par les égouts. J'ai donc contacté l'agence immobilière qui a contacté le propriétaire afin d'en savoir plus. Pour les canalisations bouchées ils ne sont soit disant pas au courant, et pour la remonté d'eau il en on eu que une soit disant et ont dit qu'il fallait mettre un clapet anti-retour. D’où ma question pour l’évacuation bouché s'agit il d'un vice caché? Et de même pour la remonter d'eau s'agit il d'un vice caché? Et qui doit payer cette installation? Merci de vos réponses Besoin d'un conseil juridique par téléphone en toute confidentialité? Laissez vos coordonnées et un avocat vous rappelle gratuitement. Moderateur-01 Modérateur Messages 17573 Inscription 03 nov. 2013, 1751 Twitter ID juridissimo Google+ ID +JuridissimoDotCom Re Achat maison vice caché concernant canalisation et remonté d'eau Message par Moderateur-01 » 03 juin 2016, 1803 Bonjour, Le vice caché se définit donc comme le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente article 1641 du code civil. Dans le cas où l'acheteur constate, dans les deux ans à compter de la connaissance du vice, que la chose vendue est affectée d'un vice, il peut choisir article 1644 du code civil d'annuler la vente et ainsi demander le remboursement du prix contre restitution de la chose-de demander la remise en état de la chose au vendeur, de demander la restitution d'une partie du prix de la chose coût de la remise en état. Et d'une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer à l'acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble. Cette obligation s'impose au vendeur professionnel ainsi que le vendeur particulier qui doit recueillir toutes les informations utiles et ne peut dégager sa responsabilité en prétextant de son ignorance. Et nous vous informons que le manquement à l’obligation d’information peut être sanctionné sur le fondement du dol. La nullité de la vente peut, en effet, être prononcée sur le fondement de l’article 1116 du Code civil. Tous les agissements malhonnêtes visant à surprendre une personne en vue de lui faire souscrire un engagement qu'elle n'aurait pas pris si on n'avait pas usé de la sorte envers elle, peuvent être qualifiés de manœuvres dolosives Arrêt de la Cour d'appel de Colmar du 30 janvier 1970. Mais il s'agit, le plus souvent, de réticence dolosive. En effet, le dol peut être constitué par le silence volontaire du vendeur, dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Ainsi un simple mensonge peut constituer un dol Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 novembre 1970. Vous devez alors prendre contact avec un avocat afin de bien préparer votre dossier de défense. Cordialement, 1 776 par Moderateur-01 20 févr. 2020, 2022 2 1295 par Tisuisse 09 sept. 2019, 0747 2 563 par ConsultAv 04 mars 2020, 1810 0 499 par yaggo 22 juin 2020, 1129 2 534 par ConsultAv 06 févr. 2020, 1103 vWcQsd0.achat maison vice caché infiltration d eau
